“当年买房的钱，是我们真金白银付出去的！现在面积‘缩水’，多付的钱凭什么只能算普通债权？破产不能损害我们的权益！”在义安区法院审理的一起破产案件中，数十户商铺购房人向法官提出异议。

2018年前后，这批购房户购买了某开发商建设的商铺，按照开发商聘请的测绘机构确定的面积支付了购房款。开发商交付商铺后，购房户长期占有、使用商铺并获取收益，但因消防验收等问题，产权证迟迟无法办理。2023年，开发商进入破产程序。为了解决购房户办证难题，法院、住建、税务等部门积极通过“府院联动”和“容缺办证”政策，终于在破产程序中打通了商铺产权证办理通道！

然而，办证前的最终测绘结果显示：实测面积与合同约定面积相差超过3%——商铺面积严重“缩水”。面对管理人将申报的面积差房款认定为普通债权，购房户无法接受可能无法全额清偿的风险。

诉求的法律分析

购房户主张面积差价款应优先受偿，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这一诉求需要从法律上厘清两个问题：

第一，款项性质。主张价款返还请求权优先的前提为客观交付不能，案涉商铺已经交付使用，并可以通过“容缺办证”取得产权证，购房款已转化为房产对价。此时因面积差异产生的退款请求，属于合同履行完毕后的结算性债权，而非因房屋无法交付产生的返还性债权。

第二，主体身份。享有超级优先权的一般仅限于“以居住为目的”的商品房消费者。本案中商铺属于商业经营用房，购买目的是投资或经营，不享有购房款本金的超级优先权。

法官说法

一、破产清偿顺序的法理基础：破产程序的核心原则是公平清偿。根据《企业破产法》的规定，清偿顺位基于不同权利所保护的法益轻重缓急：

· 第一顺位：担保债权。对破产人特定财产享有优先受偿的权利，如银行抵押权。

· 第二顺位：职工债权。破产人所欠职工工资、社保费用等，涉及生存权。

· 第三顺位：社会保险费用和税款，涉及公共利益。

· 第四顺位：普通债权。包括商铺购房户的面积差价款、材料商的货款、公司借款等。

二、利益衡平的现实考量：本案中，除商铺购房户外，尚有职工债权（拖欠工资、社保超300万元）、担保债权人、材料商等等待清偿。商铺购房人已实际占有、使用商铺多年，通过经营或出租持续获取收益。如今通过“容缺办证”取得产权证——商铺的占有、使用、收益、处分四项权能已全部回归。职工等待的是“养家糊口”的钱，材料商等待的是“血汗钱”的回报，而购房人已在多年使用中收获收益，实际利益损失相对较小。投资风险应由投资者自担，不能转嫁给更需保护的群体。

三、购房户的正确维权方式

1. 申报债权：向管理人申报面积差价款，如有特殊情形，可通过破产债权确认之诉对债权性质和金额主张救济；

2. 参与程序：关注债权人会议，了解财产变价及分配进展；

3. 接受规则：普通债权的清偿比例取决于破产财产总额和债权人人数，这是市场投资行为应当承担的风险。

法官寄语

义安区法院理解商铺购房人因面积“缩水”产生的焦虑。但应当看到，正是破产程序的启动，撬动了“容缺办证”政策的落地，让长期占有却无法确权的商铺最终得以登记在册——这一核心权益的回归，是破产程序给予案涉购房人的实质性保障。破产法设定的清偿顺序，是基于生存权优先于经营权的审慎权衡。理解规则，是对法治秩序的尊重；依法维权，是对自身利益最负责任的维护。希望每一位权利人理性看待得失，握住已得的权益，在法律的指引下，共同走好破产程序的“最后一程”。

文字：周文进